Acquistare una casa in Sardegna: trasformare il sogno in realtà

A volte ci innamoriamo così tanto di una particolare destinazione di vacanza che un alloggio in affitto, per quanto bello, non è più sufficiente. Quando la vostra destinazione di vacanza preferita si sente come una seconda casa, è logico che vogliate una casa tutta vostra. È quello che mi è successo con la Sardegna e non ho mai rimpianto la mia decisione di acquistare una casa per le vacanze in Sardegna. Se volete fare come me, dovete assolutamente prendere a cuore i seguenti consigli, affinché il sogno di possedere una casa vacanze in Sardegna non si trasformi in un incubo.

1. acquisto di un immobile in Sardegna: i contratti di compravendita sono una “questione privata”

Il giorno tanto atteso è finalmente arrivato: il finanziamento è pronto, avete trovato la casa dei vostri sogni e le trattative di vendita si sono concluse con soddisfazione di tutti. In una scrittura privata, le parti contraenti espongono tutto ciò che ritengono importante. A differenza di quanto avviene da noi, non è necessario l'intervento di un notaio. La scrittura privata è un contratto di vendita tra privati ed è giuridicamente simile a un contratto di vendita come quello che si redige quando si vende la propria auto al signor o alla signora Mustermann.

2. il contratto per l'acquisto di una casa in Sardegna non è giuridicamente vincolante senza una conferma ufficiale

Per dare valore legale al contratto di acquisto di un immobile in Sardegna, è indispensabile registrarlo ufficialmente. A tal fine, ci si reca in Comune, si acquista il numero di marche da bollo adeguato, i francobolli, e si fa confermare il contratto con un timbro e una firma.

3. il contratto di compravendita determina i termini di pagamento per l'acquisto di una casa in Sardegna

La scrittura privata definisce anche i termini di pagamento. Nella maggior parte dei casi è previsto il versamento di un acconto, che di solito ammonta a un terzo del prezzo di acquisto. Poi si passa al notaio. Di solito ci vogliono alcune settimane per ottenere l'agognato appuntamento.

4. Il notaio: al servizio del fisco

Il notaio non controlla se la vostra casa in Sardegna è conforme a tutte le norme di legge. Si limita a verificare ciò che interessa al fisco: Solo pochi anni fa, era prassi comune concordare il prezzo reale di acquisto nella scrittura privata, ma dichiararne solo una parte al notaio. Ora lo Stato ha messo un freno a questo modello creativo di inganno fiscale italiano. Controlla se l'immobile è stato venduto al valore di mercato. Se il prezzo appare troppo basso alle autorità fiscali, l'imposta sul trasferimento di proprietà viene aumentata. Questa procedura è così rigorosa che anche un prezzo di acquisto dichiarato correttamente ma estremamente basso può essere rivalutato dalle autorità ai fini fiscali.

5. trappola della prudenza: cosa dovete assolutamente controllare prima di firmare un contratto di acquisto di una casa in Sardegna

Prima di pensare di firmare un contratto per l'acquisto di una casa in Sardegna, dovete assicurarvi di essere a conoscenza dei seguenti punti:

• Il venditore è autorizzato a vendere l'immobile in Sardegna? Se si scopre che il venditore non ha tutte le autorizzazioni necessarie, ma ha comunque firmato la scrittura privata e incassato la caparra, la vendita può essere annullata dal notaio. In questo caso, l'acquirente ha diritto al rimborso, oltre alle sanzioni previste dalla legge. Tuttavia, questo vale solo se la scrittura privata è stata registrata ufficialmente.  In questo caso, dovete ancora far valere la vostra richiesta di rimborso per via legale, e questo vi mette in una situazione di grande difficoltà. Il sistema giudiziario italiano è una macchina lentissima per la quale vale in pieno il proverbio tedesco secondo il quale in tribunale si è nelle mani di Dio, come in alto mare. Se, con un po' di fortuna, il credito viene fatto valere anni dopo, si è investito una fortuna in avvocati e spese legali, per poi rendersi conto che non si può mettere mano alla tasca di un uomo nudo.
• La casa in Sardegna è stata costruita legalmente? Fino alla fine del secolo scorso, era pratica comune piazzare immobili in qualsiasi punto della campagna senza un permesso ufficiale. Oggi anche questa cattiva abitudine è stata stroncata. La legge è stata inasprita a tal punto che numerose case costruite illegalmente sono cadute sotto i colpi della palla da demolizione. A spese del proprietario, naturalmente.  Chi è “fortunato” può cavarsela con una multa. Questo accade se la casa fa parte di un insediamento abusivo che poi viene legalizzato.
• La casa in Sardegna è conforme alle norme edilizie vigenti? Queste sono molto più severe che in Germania. Questo è un bene, perché altrimenti la creatività italiana trasformerebbe ogni piccola scappatoia della legge in una porta blindata. Al giorno d'oggi, nessuna modifica strutturale è possibile senza la benedizione delle autorità. Anche le minime irregolarità sono punite con multe salatissime, sempre associate all'obbligo di smantellare l'edificio. Prima di firmare il contratto d'acquisto, quindi, è bene controllare personalmente tutto ciò che potrebbe rivelarsi un boomerang. Un amico che conosce la zona può essere d'aiuto in questo senso. Tuttavia, va notato che quasi nessuno è in grado di penetrare nella giungla di norme che devono essere vagliate prima di acquistare un immobile. Ciò è dovuto al gran numero di insidie e al fatto che la ricerca presso le autorità locali non copre tutto.
• Tenete gli occhi aperti quando acquistate una proprietà in Sardegna! Le proprietà vicino alla spiaggia sono naturalmente molto popolari. Tuttavia, ora che la Sardegna ha imposto un divieto di costruzione per le case private vicino alla spiaggia, il sogno di una casa sulla spiaggia rimane solo quello per gli ignari acquirenti di tali proprietà: un sogno.
• Giù le mani dai “grandi investimenti”. Gli acquirenti intelligenti non si trovano solo in Germania. I veri “affari” spariscono prima di essere offerti al signor Mustermann. Non si dovrebbe acquistare una casa per le vacanze perché si pensa di fare un investimento redditizio. Questo calcolo raramente funziona.

Come potete vedere, ci sono molte cose da considerare quando si acquista una proprietà in Sardegna. Ma non lasciatevi scoraggiare, perché non c'è niente di meglio che possedere una casa vacanze in Sardegna. È semplicemente impagabile bere Campari sulla propria terrazza, non vedere l'ora di rivedere i propri vicini e sentirsi a casa ogni volta che si arriva.

Con un “Adiosu” sardo ci si saluta per oggi.

Il vostro Joachim Waßmann